주택구입부담지수 부동산 공포지수 탐욕지수 추이 비교

주택구입 부담지수

 

 

부동산 열기가 한풀 꺾였다. 수많은 전문가 집단에서 부동산 가격의 하락을 예상한다. 그 중에서도 주택구입부담지수(혹은 주택가격부담지수)를 근거로 하락세를 논하는 경우가 있다. 주택 가격이 소득이 비해 부담될 정도로 높기 때문에 가격이 떨어진다는 것이다.

 

시장의 공포와 탐욕 수준을 판단하는 기준이 된다고하는데, 주택구입부담지수가 무엇인지 들여다 보자.

 

 

주택구입부담지수란

주택구입부담지수는 2008년 도입되었으며 한국주택금융공사에서 분기 별로 발표한다. 전체 평균, 지역별 수치, 주택규모별(아파트 면적 별) 로 확인할 수 있다. 약어로는 K-HAI(Korea - Housing Affordability Index)라고도 표현한다.

 

주택구입부담지수란 단어가 길어서 그렇지, 쪼개서 해석하면 뜻을 바로 이해할 수 있다. 주택을 구입하는데 얼마나 부담되는지를 보여주는 지표이다. 계산식은 다음과 같다. 우리나라의 딱 중간 수준 가구가 중간 가격의 주택을 구입했을 경우를 지표로 표시한 것이다.

 

주택금융통계시스템

 

계산식만 봐서는 이해가 잘 안된다. 사실 이해할 필요도 없다. 지수의 의미만 기억하면 된다. 아래에서 좀더 쉽게 파악해 보자.

 

 

주택구입부담지수 한눈에 이해하기

이것만 기억하자. 주택구입부담지수가 100일 때, 원리금 상환액의 수준은 소득의 25% 라는 것이다. 

 

주택구입부담지수가 100이라고 하면, 매월 소득 대비 원리금 갚는 비중이 25%라는 뜻이다. 주택구입부담지수가 200이라고 한다면, 매월 소득의 50%를 원리금 갚는데 쓴다는 의미이다. 주택구입부담지수가 50으로 뚝 떨어진다면, 소득의 12.5%가 원리금 상환에 쓰이는 것이다.

 

예시를 통해 살펴보자.  주택구입부담지수가 80이라고 하자. 우리나라 중간소득 가구가 중간가격의 주택을 구입할 경우 적정부담액(소득의 약25%)의 80%를 부동산 원리금 상환으로 사용한다는 것이다. 월 소득이 400만원이라고 가정해보자. 이 중 25%는 100만원이다. 주택구입부담지수가 80이므로, 이 100만원의 80%인 80만원을 매달 원리금 상환에 사용하는 것이다. 

 

그렇다면 왜 '적정부담액'이 소득의 25%일까? 이 통계를 발표하는 주택금융공사가 이 부동산 원리금의 '적정부담액'은 소득의 25%라고 규정했다. 

 

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주택구입부담지수 추이

우리나라 전국 기준 '19년부터 3.5년 동안의 분기 별 주택구입부담지수를 정리해 보았다. '20년에는 50 정도였는데, '21년부터 급상승하더니 '22년 2분기 기준으로 85 수준이다. 2년 만에 50 → 85로 약 70%나 상승했다. 

 

주택구입부담지수 전국 추이

 

그런데 전국 평균 기준으로 생각보다 높은 것 같지가 않다. 85%면, 소득의 약 21%(= 25% x 85%)만 주택 원리금 상환에 쓰인다는 것이다. 전국을 지역 별로 나누어 확인해 보자.

 

'22년 2분기 기준 주택구입부담지수는 서울이 220 정도로 압도적이다. 세종과 경기가 모두 100 이상으로 뒤따른다. 전국 평균 85는 강원, 충북, 전북, 경북 등 지방 도시의 주택 가격이 상대적으로 매우 낮기 때문에 가능했다. 

 

주택구입부담지수 '22년 2분기 지역별 비교

 

가장 주택구입부담지수가 높은 서울의 추이를 한 번 보자. '19년에도 125 수준으로 결코 낮지 않았다. 원리금 상환액이 매월 소득의 31%(= 25% x 125%) 정도였다. 그런데 '22년 들어 200을 훌쩍 넘었다.

 

주택구입부담지수 서울 추이

 

이 말은 소득의 절반을 원리금 상환에 써야 한다는 말이다. '19년에는 월금 400만원 받으면 120만원을 원리금에 썼다. 그런데 '22년에는 200만원을 원리금에 써야 한다. 이 말은 생활비 80만원이 날아간다는 뜻이다. 솔직히 말해, 이 정도면 서울에서 내집 갖고 살기 너무 힘들다.

 

 

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