부동산 임장 체크리스트 - 아파트

 

부동산 투자를 생각하고 있다면 언젠가는 매물을 골라야 한다. 저자 민경남은 <돈 버는 부동산에는 공식이 있다>에서 보다 현실적인 방법에 대해 상세하게 소개한다.

 

 

임장갈 때  이 리스트를 들고 가자!

 

 

부동산 매물과 그 인근을 방문/실사하는 것을 흔히 '임장'이라고 부른다. 그런데 마냥 찾아가서 동네만 둘러보고 오기에는 시간이 너무 아깝다. 임장에서 꼭 확인할 것들이 있는데, 이것들을 리스트로 만들어서 들고 가보자. 퀘스트 깨듯이 하나씩 체크하다보면 부동산을 보는 눈 또한 발전할 것이다.

 

 

 

 

1. 위치

• 학군 및 초등학교 등교 동선 (횡단보도가 없는 것이 좋다. 아니면 차선이라도 적어야 한다.)
• 지하철까지의 거리, 동선 및 경사도
• 단지 출입구 위치
• 인근 상가 위치
• 고속도로 / 주요 도로 진입하는 길

 

 

2. 해당 세대 분석

• 해당 단지 내 시세 비교
• 주변 단지와 시세 비교
• 공시지가 및 KB시세 비교
• 평면, 향, 베이 수, 층, 맞바람 여부 등
• 방 및 화장실 수
• 조망
• 수압
• 소음
• 복도식 / 계단식
• 주차장 현황
• 층간 소음 (중개사가 아니라 거주민에게 직접 문의해야 한다)
• 발코니 면적, 대지지분 (클수록 좋다)
• 섀시, 주방, 화장실 인테리어
• 수납 공간
• 천정고
• 동간 거리 (햇빛 받는데 중요)
• 주인 거주 여부, 집이 주는 느낌 (예, 고시 합격생의 방은 일반 원룸보다 월세 높을 수 있음)

 

 

 

 

3. 단지 현황 분석

• 준공년도
• 건폐율 및 용적률
• 아파트 브랜드
• 난방 형태 및 관리비 (개별난방에 관리비가 적게 나오는 아파트가 좋음
• 차량과 사람의 동선 분리 여부
• 커뮤니티 센터
• 승강기 현황 (세대수 대비 승강기 수, 지하주차장에서 승강기 연결 여부)
• 세대 수 (특히 재건축 고려 시, 단지 내 면적 종류가 적다양하지 않으면서 동일면적의 세대수가 많아야 의견 취합이 잘 됨)
• 거래량

 

 

4. 기타

• 인근 수요 및 공급 계획 (도시 별 입주계획이나 아파트 인허가 현황 살피기)
• 공원, 마트, 대형병원 위치 (특히 대형병원까지 차로 얼마나 걸리는지 계산)
• 유해시설 및 혐오시설 여부 
• 호재와 악재

 

 

부동산 투자자라면, 아니 무엇에든 투자하고자 한다면 다음 숫자는 꼭 알아둘 필요가 있다.

 

1. 통계청 국가지표체계 : 서울 인구, 세대 수, 소득, 순자산, 자가점유율 등

2. 한국은행 : 기준금리
3. 국토교통 통계누리 : 아파트 거래량
4. 한국은행 경제통계시스템 : GDP, 물가상승률, 예금 및 대출 금리

 

 

등기부등본을 뽑아보자!

 

 

등기부등본은 부동산의 주소 주소 등 기본 사항과 소유 및 부채(대출)에 대해 정리해둔 문서이다. 대법원에서 관리하며, 각 지방법원 및 온라인(PC 및 모바일 어플)에서 유료로 발급 받을 수 있다.

 

저자는 매수 타겟 아파트 한 동의 라인을 정해서 10~20여 개의 등기부등본을 확인한다고 한다. 등본 을구의 부채를 확인하기 위해서다. 시세 대비 부채 비율이 낮다면 근리 상승기에 그만큼 매도할 가능성이 적을 것이고, 집값이 크게 하락하지 않을 것이다.

온라인에서 등기부등본은 한 부에 700원이다. 휴대폰 앱으로도 볼 수 있다. 10부면 7,000원이니, 한 번 쭈욱 뽑아보면서 부채비율은 물론, 어떤 대출과 매매 사연이 있는지 확인해보는 것도 재미일 것이다.

 

 

추가 꿀팁 1) 돈이 없어서 집을 못 사는 것이 아니다.

전세가율이 낮고 대출 규제가 강화되어 있는 현시점에는 적용하기 어려운 말이다. 하지만 돈이 없다고 집을 못산다는 핑계를 영원히 댈 수는 없다.

전세 갭투자, 주택담보대출, 신용대출, 직장인이라면 회사 지원금 등이 있다. 경매로 낙찰 받으면 대출을 더 많이 받을 수도 있다.

또,  눈앞에 보이는 멋진 아파트만 보지 말자. 처음부터 저 위로 점프할 수는 없다. 한 계단씩 올라가면 된다. 수도권 외곽부터 서울 도심지까지 서두르지 말고 하나씩 해나가면 된다.

 

 

 

 

추가 꿀팁 2) 매수가를 깎는데도 방법이 있다.

 

먼저, 전세나 월세가가 낮게 설정되어 있는 경우다.  주변 시세 대비 전월세 가격이 낮다면, 그만큼의 차액에 대해 일부분 보전을 주장할 수 있다.

재산세 산정 기일 6월 1일보다 1~2개월 이전에 매수한다면, 그해 발생한 재산세의 일부분에 대해서도 일부 부담을 요청해볼 수 있다.

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