주택 공급을 늘리는 방안으로, 1기 신도시 재건축이 계속 언급되고 있다. 1기 신도시는 일산, 분당, 평촌 등지인데, 그중에서도 집값이 가장 높은 곳이 분당이다.
분당에 수많은 아파트 단지들이 있는데, 도대체 어떤 단지가 재건축했을 때 가장 수익률이 좋을까?
용적률과 대지지분
재건축에서 제일 중요한 것은 수익성이다. 수익성을 높이는 가장 중요한 요소는 바로 용적률*이다.
※ 용적률 : 건물의 연면적(모든 층의 면적 합계)을 땅의 넓이로 나눈 값
용적률이 200%은 A 단지가 있고, 용적률이 100%인 B 단지가 있다. 여기에 같은 34평 아파트가 있다.
A단지 아파트의 34평이 실제 소유한 토지는 절반인 17평 수준이다. 반면, B 단지는 토지 소유 면적이 그대로 34%이다. B단지의 34평 아파트가 더 많은 땅을 소유하는 것이다!
재건축이나 재개발할 때 내가 보상받는 대상은? 공급면적이 아니라 바로 내가 소유한 토지의 면적이다.
※ 대지지분 = 내 몫으로 계산되는 토지의 면적 = 공급면적 ÷ 용적률
분당 4인방
문제를 푸는 방법은 나왔다. 바로 용적률이 가장 낮은 곳을 찾으면 된다.
- 샛별마을 동성아파트 (144%)
- 샛별마을 삼부아파트 (144%)
- 한솔마을 한일아파트 (154%)
- 한솔마을 청구아파트 (155%)
이 네 단지가 분당에서 가장 용적률이 낮다. 즉, 재건축 시 수익성이 가장 높다는 뜻이다.
신기하게도 네 단지가 모두 비슷한 동네에 자리잡고 있다. 가까운 지하철역은 분당선 수내역이다.
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