집값이 한동안 하락할 것이라는 전망이 우세하다. 과연 어디까지 떨어질 것인가? 어느 지점이 과연 적정한 아파트 가격일까?
지난번에 이어 다른 기준을 가지고 적정한 부동산 가격을 계산해보자.
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부동산 아파트 적정 가격은 얼마일까? (1)
'23년에도 부동산 가격이 하락할 것이라는 전망이 지배적이다. 어디까지 하락할까? 잘 모르겠다. 바닥을 예상하고, 그 바닥에서 매수할 수 있다는 생각은 진작에 포기했다. 질문을 바꿔보자. 어
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전세가율
한국은 사실 주택 매매 가격을 가늠하기 쉽다고 볼 수도 있다. 바로 전세라는 가격 지표가 있기 때문이다.
주택은 건물과 토지의 결합체이다. 즉, 건물에 실거주하는 가치와 토지에 투자하는 가치가 합쳐져 있다. 이 중 실거주에 대한 가치를 전세 가격이 증명하는 셈이다.
전세가율은 전세가를 매매가로 나누 비율이다. 전세가가 4억이고, 매매가가 8억이라면, 전세가율은 4억 ÷ 8억 x 100% = 50%이다.
전문가들은 적정 전세가율을 대략 60%로 보고 있다.
현재 전세가율
그렇다면, 현재의 전세가율은 얼마인지 알아보자.
데이터가 확보된 2022년 말 기준 현재 서울 아파트 평균 전세가율은 57%이다. 전세가가 오르거나 집값이 조금 더 떨어져야 전세가율 60%에 도달하게 된다.
평균 전세가는 임대차법 때문에 단기간에 급상승하기 어렵다. 따라서 단기~중기 관점에서 봤을 때, 매매가가 좀더 하락함으로써 전세가율 60% 수준에 도달할 것으로 보인다.
아래 그래프는 지난 10년 동안의 서울 아파트 전세가율 추이이다. 서울 기준으로 2016~2-018년 70%를 상회했던 전세가율이 2022년 말에는 60% 미만으로 떨어졌다. 서울 아파트의 지난 10년 평균 전세가율은 63%이다.
전세가율 사례
서울의 대단지 아파트 사례를 살펴보도록 하자.
마포래미안푸르지오 34평형의 전세가율은 현재 46%이다. 전세가 8억 수준이라고 하면, 매매가가 13.3억이어야 전세가율 60%에 도달한다.
다음은 잠실 엘스 33평형이다. 전세가율이 역시나 43%로 낮다. 그래프를 보면 전세가 상승폭이 그닥 크리 않은 것으로 보인다. 전세가가 10억에 맞춰진다면, 전세가율 60% 기준으로 매매가는 16.7억원이 되어야 한다.
전세가율 vs. 매매가
참고 목적으로, 이번에는 전세가율과 매매가의 추이를 비교해 보도록 하자.
아래 표의 왼쪽이 전세가율 축이고, 오른쪽이 매매가 축이다. 지난 10년 동안의 서울 아파트 데이터를 모은 것이다.
적정 전세가율이 60%라고 했을 때, 지난 10년 내에는 2013년과 2018년이 여기에 해당했다.
2013년은 부동산 침체 혹은 정체기였다. 2013년 경, 매매가는 가만히 있는데 전세가가 오르면서, 결국 2015년부터 매매가도 꿈틀거리기 시작했다. 다음은 전세가가 매매가를 밀어 올린다는 2015년 당시의 기사이다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2015081615951
[되살아난 '부동산 법칙'] '전세가율 60% 룰'의 부활…서울 집값 상승률 작년의 두 배로
[되살아난 '부동산 법칙'] '전세가율 60% 룰'의 부활…서울 집값 상승률 작년의 두 배로, 집값 밀어올리는 전셋값 서울 전세가율 65% 넘자 집값 상승폭도 점점 커져 거래 늘면 집값 오른다 상반기
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