부동산 아파트 적정 가격은 얼마일까? (1)

 

아파트 적정 가격

 

 

'23년에도 부동산 가격이 하락할 것이라는 전망이 지배적이다. 어디까지 하락할까? 잘 모르겠다.

 

바닥을 예상하고, 그 바닥에서 매수할 수 있다는 생각은 진작에 포기했다.

 

질문을 바꿔보자. 어느 지점이 적정한 부동산 가격일까? 먼저, 가장 큰 개념으로 통화량을 살펴보자.

 

 

통화량 추이

한국 아래는 M1 통화량 추이이다. 통화량 종류에는 M1, M2, M3 등이 있는데, M1은 쉽게 말해 예금이다. 바로 현금화할 수 있는 자산이다. M2, M3는 여기서는 넘어가도록 하자.

 

그래프를 보면 역시 코로나가 확산되기 시작했던 2020년 초반부터 통화량이 급증하기 시작했다. 그래프가 급격하게 가팔라졌다.  다시 말해, 정부가 돈을 어마어마하게 푼 것이다.   

 

https://ko.tradingeconomics.com/

 

만약 코로나가 발생하지 않았다면 어땠을까? 점선을 한 번 그어보자. 코로나 이전의 추이대로 진행되었을 때의 통화량 그래프가 바로 파란 점선이다. 

 

https://ko.tradingeconomics.com/

 

그리고 파란 점선에 해당하는 통화량을 보유했을 당시를 빨간선으로 따라가보니, 2020년 중순이다. 그럼 2020년 중순 집값이 통화량 증가와 물가상승을 반영한 적당한 가격일까? 예시를 몇 개 살펴보자.

 

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2020년 중순 집값

서울 대단지 아파트를 살펴보자.

 

다음 그래프는 마래푸라고 불리는 마포래미안푸르지오 34평형 매매가 추이다. 2020년 중순 15~16억 수준이다. 

 

호갱노노

 

하나를 더 보자. 잠실 엘스 33평형 매매가는 2022년 6월 20~21억 수준이었다.

호갱노노

이제 고덕그라시움이다. 2022년 6월 34평형이 15억원 정도였다.

호갱노노

 

 

2023년 집값

이들 아파트의 지금 집값은 어떨까? 좀더 비교해보기 위해, 집값이 최고점에 도달했던 2022년 3월 가격도 같이 비교해보자.

 

자, 2020년 6월 수준으로 세 아파트의 집값이 다시 돌아왔다. 오히려 더 떨어진 곳도 있다. 

아파트	2020년 6월	2022년 3월	2023년 1월
마포 래미안푸르지오	15.5억	19억	16억
잠실 엘스	20.5억	26.7억	20억
고덕 그라시움	15억	19억	14억

 

앞서 말한 논리 대로라면 지금의 집값이 정상이다. 그렇다면 지금이 매수의 시기인가?

 

 

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사실 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이이다. M1 통화량 추이 각도를 조금만 틀어도 결과는 지금과 다를 것이다.

 

그럼에도 이런 분석은 의미 있다. 집값의 수준을 판단할 나름의 잣대를 제공하기 때문이다.

 

물론, 지금이 매수 적기라는 것은 아니다. 다만 매수를 생각하는 분들에게 지금의 집값을 두고 고민을 시작하는 것도 나쁘지 않을 것 같다.