빌라왕, 전세사기 등 뉴스가 계속되고 있다. 소중한 전세자금이 위험이 처하는 상황에 많이 공감된다. 무엇보다 피해받는 분들이 서둘러 구제되었으면 하는 바람이다.
그렇다면 전세사기는 어떻게 예방할 수 있을까? 전세계약 할때 세입자의 체크리스트는 무엇일까?
매매가 전세가 시세 확인
시세 확인은 가장 기본이다. 매매가보다 전세가가 높은 것을 보통 역전세 혹은 깡통전세라고 한다. 깡통전세가 되지 않도록, 전세가보다 충분히 높은 매매가를 가진 집을 찾도록 하자.
그런데 아파트와 달리 빌라는 매매가와 전세가를 명확히 확인하기 어렵다. 이럴 때는 주변 빌라를 최대한 많이 확인해보고, 불안하다 싶으면 다른 매물을 알아보는 것이 좋겠다. 특히, 아래 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 검색하면 아파트는 물론 빌라, 다세대주택의 전세 거래 가격까지 쉽게 확인할 수 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
rt.molit.go.kr
극히 드물겠지만 부동산중개인이 전세사기꾼과 공모를 했을 수도 있고, 또 잘 모르거나 무관심할 수도 있다. 그러니 부동산 중개인의 말만 믿어서는 안 된다.
등기부등본 확인
이것 또한 기본 중의 기본이다. 아래 링크의 인터넷등기소에 접속해서 검색만 하면 전국 주택의 등기부등본을 확인할 수 있따. 또한 앱스토어/플레이스토어에서 어플을 다운 받아서도 볼 수 있다.
https://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/001001003001.jsp
대한민국 법원 인터넷등기소
6. 부동산구분아이콘(토지, 건물, 집합건물)을 더블클릭하거나, 클릭하신 상태에서 아래 ‘결제대상부동산’ 영역으로 끌어 놓으시면 발급/열람 선택 화면이 나타납니다. 집합건물을 선택하신
www.iros.go.kr
등기부등본은 크게 갑구와 을구로 나뉜다. 갑구는 소유권에 대한 이력을, 을구는 채권채무 관계에 대한 이력이 기록되어 있다. 우리는 특히 등기부등본 을구를 잘 확인해야 한다.
을구에 대출이 있으면 일단 주의를 기울이자. 이미 적혀있다는 것은 그 대출의 채권자가 집의 권리를 먼저 가져간다는 것이다. 즉, 만일 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면 나의 전세금은 후순위라는 이야기이다. 전세금을 일부 혹은 전부 못 받을 수도 있다.
임대인의 세금 체납 여부 체크
많은 간과하는 부분일 것이다. 집주인의 세금 체납 여부도 확인해야 한다.
집이 경매로 넘어가면, 체납된 세금을 정부가 먼저 가져간다. 그 다음에 남은 금액으로 내 전세금을 일부든 전부든 돌려받는 것인다. 이런 식으로 문제가 생긴 경우가 2022년에만 수천 건이었다고 한다.
2023년 3월까지는 임대인의 동의를 얻어야만 임대인의 체납 여부를 확인할 수 있다. 안타깝지만, 법 개정이 아직 이뤄지지 않았다. 방법은 크게 두 가지인데, 사실 둘다 집주인의 적극적인 협조를 받기가 쉽지 않을 것 같다.
- 임대인에게 국세완납증명서를 발급 받아달라고 요청한다. 집주인이 직접 홈텍스 홈페이지에서 받을 수 있다.
- 미납국세 열람신청을 임차인(세입자)이 진행한다. 그런데 신청서에 임대인 도장도 받아야 하고, 임대인의 신분증 사본도 필요해 다소 불편하다.
다행히 국세징수법이 개정된다. 2023년 4월 1일부터는 임대인의 동의 없이도 체납 여부를 체크할 수 있다. 전국 세무서를 직접 방문하여 열람을 신청하면 된다. 불편하게도 온라인이나 모바일 열람은 불가능하다.
다가구주택은 선순위보증금을 확인
다가구주택이란, 건물의 주인은 하나인데 건물 안에 집이 여러 가구가 있는 형태의 주택이다. 이 경우 주민센터에 찾아가서 전입세대현황, 확정일자 부여현황’을 발급 받자. 임대 계약 전이라면 임대인의 동의가 필요하여 다소 불편할 수도 있다.
다가구주택 건물에 방(집)이 6개가 있다고 하자. 그리고 내가 들어갈 방(집)을 제외하고 5개가 다 차 있다. 이때는 먼저 들어간 5명의 세입자 전세금이나 월세 보증금이 나보다 우선한다.
임대차신고 + 확정일자 + 전입신고
계약을 했으면 바로 해당 지역의 주민센터를 찾아가자. 어차피 법적 의무이니, 임대차신고를 하면 된다. 그리고 임대차신고를 하면 자동으로 확정일자도 받게 된다. 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 확보하는 것이다.
그리고 집에 이사를 들어가면 곧장 주민센터를 또 찾아가자. 이제 전입신고를 할 차례이다. 전입신고를 통해 실거주를 증명하고, 만일의 사태에 대한 대항력을 가질 수 있다.
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