[서평] 월급 규모로 부동산 투자를 시작할 수 있을까?

출처 : yes24.com

 

 

누구나 한 번쯤 부동산 투자를 하고 싶지만, 누구나 부동산에 투자할 만큼의 자본을 갖고 있는 것은 아니다. 그럼에도 우리는 여전히 부동산에 투자할 수 있다. 선입견을 깨고, 방법을 하나씩 찾아 간다면. 여기 그 방법이 있다.

 

 

 

 

 

그럼에도 부동산 투자가 유효한 것인가?

 

 

그렇다.

 

1. 오르는 아파트는 항상 있다. 전국이 다 다르게 움직인다. 그 움직임 속에서 기회를 찾으면 된다.
2. 우리나라는 아직도 인구밀도가 높다. 현재 인구 1천명 이상 국가 중 3번째로 높다. 그리고 토지와 건물은 이에 비해 한정적이다.
3. 싸게 사는 방법이 있다. 경매, 공매, 급매를 잡아라. 토지에도 소액 투자할 수 있다. 지상권과 지분경매를 공부해보자.

 

 

 

 

 

가장 보편적인, 아파트 투자부터 알아보자

 

 

아파트 시세에는 다음 세 가지가 영향을 미친다. 이들을 기본적으로 파악할 줄 알아야 한다.1. 금리 : 내리면 투자하고 오르면 관리하라
2. 정책 : 세금과 대출에 대한 규제책, 완화책이 반복된다. 특히 양도소득세 완화 시점에서의 매수는 항상 옳다.
3. 수요와 공급 : 공급은 쉽다. 공급은 분양이나 입주물량 검색하면 된다. 수요는 정부가 발표하는 주택수요 총조사, 세대수 증가(@부동산동계정보시스템) + 주택멸실수(국가통계포털) = 도시별 수요, 인구 수에 0.005를 곱하는 것 등으로 파악한다.

 

아파트 투자의 비결은 바로 통계다.
1. 매매지수와 전세지수: 전세가 상승률이 매매가 상승률 3배 넘어서면 관심지역으로 두라.
2. 인구수와 세대수 : 최근 4년 정도 기준으로 둘다 증가하면 가장 좋고, 아니면 세대수라도 증가해야 한다.
3. 입주 물량은 가장 중요한 변수다. 미분양도 꼭 봐야하며, 미분양 많으면 좋은 투자처가 아니다. 입주물량만이 유일한 선행지표다. 그래서 가장 중요하다.

 

또 중요한 것이 바로 복기 노트다. 복기해야 투자 실력이 길러진다.

• 이 물건을 취득하게 된 경위 (고수의 추천인지, 그저 사랑에 빠진건지 등)
• 매수 당시의 시장 상황 (공급은 많았는지, 상승기였는지 등)
• 거래 공인중개사
• 세입자 특징 (세입자가 이 집을 선택한 이유, 교통, 학군, 직장 등 어느 것과 관련이 있는지)
• 아쉬웠던 점
• 다음에 적용해보면 좋을 사항
• 총평 (부동산 투자를 계속 할만 한지 등)

 

 

 

아파트 매매에서는 눈으로 현장을 보아야 한다. 나들이하듯 부담없게 매물과 그 주변을 둘러보자. 포인트는 학군, 교통, 마트다. 대형은 특히 학군, 중소형은 교통, 마트는 공통이다. 

 

투자지역을 고를 때는 다음을 고려할 만 하다.
1. 공급. 입주물량을 시간축은 분기별로, 공간축은 권역별로 나누어 보면 된다.
2. 수요. 인구수 곱하기 0.005 정도가 기준이고, 지역별변수 반영하면 된다.
3. 미분양 추이. 특히 준공 후 미분양은 주의 깊게 봐야 한다.
4. 전세가율. 매수 시기는 향후 공급이 부족해지면서 매매가 상승에 비해 전세가 상승이 가파른 지점이다.

 

해당 지역 내에서 아파트를 선정할 때는 다음 사이트를 참고하자.

1. 조인스랜드 : 전세가율이 높은 아파트 찾기

2. 네이버 부동산 : 매물 정보

3. KB부동산 : 과거 시세 조회

마지막으로, 매도 타이밍은 공급과 연관시켜야 한다. 해당 권역이 대량입주가 있다면 매도 어렵고 가격도 낮아질 수 있으니 그 이전을 잡자.

 

 

 

 

 

무서워 말자, 토지 지분 경매

 

 

토지 지분 경매는 저자가 강조하는 소액 투자의 대표적인 방법이다. 

 

 

먼저, 지분경매로 나오는 세 가지 경우는 다음과 같다.

1. 상속. 카드사 등 채권자가 대위등기(대신 등기)하고, 채무자의 상속된 토지지분을 경매하는 것
2. 부부공동명의. 이혼하거나 일방이 채무 못 갚을 때
3. 문중재산. 보통 지분 소유자가 여럿.

 

지분경매의 장점은 무엇일까?1. 주변시세나 주변 경매결과와 비교하여, 투자수익 예상이 가능하다. 
2. 안전하다. 지분 문건이기 때문에 시세보다 훨씬 저렴한 경우가 많아 가치 하락에서 안전하다.
3. 처분이 비교적 쉽다. 지분권자에게는 공유물분할청구권이라는 막강한 권리가 있다

 

 

이제 지분경매 절차다.

지분을 최초에 낙찰 받은 뒤부터, 다시 한 번의 최종 경매가 끝날 때까지 공유자(다른 지분 소유주)와 협의를 하게 된다. 대게는 공유물 지분을 모두 합친 뒤 자산을 가지고 재경매되기 보다는, 사전에 공유자와 합의되는 경우가 많다. (저자의 경험상 ~80%)