[북리뷰] 대한민국 부동산의 미래?

 

<대한민국 부동산의 미래>라는 거창한 제목을 붙인 책이지만, 저자 김장섭(필명 조던)이 생각하는 '어떻게 살아야 하는가'에 대한 책이다. 일본의  사례에 지나치게 매몰되어 있는 경향도 있고, 통일을 가정하여 뜬금없는 주장을 펼치기도 한다. 또한, 부동산 투자의 방법으로 셰어하우스를 소개하는 부분은 사실 공감되지 않는다.

 

 

 

 

그럼에도 많은 고민과 경험을 바탕으로한 통찰력이 엿보이는 부분이 있었고, 아래 정리해보았다.

 

 

"60대까지는 노동으로 돈을 벌고, 60대 이후는 자본이나 토지가 일하도록 만들어야"

 

 

2020년 국가지표 자료에 따르면, 한국인의 평균 기대수명은 83.5세이다. 2070년에는 남자 89.5세, 여자 92.8세로 증가할 것으로 전망된다. 현재 30세 전후의 남녀는 앞으로 60년을 더 살게 되는 셈이다. 문제는 30대가 일할 수 있는 시간은 30년이 채 안남았을 것이라는 점이다. 노동 이후에 무려 30년을 버텨야 한다.

 

 

 

 

국민연금 받을 생각은 이미 포기했다. 노동 이외의 소득이 반드시 있어야 한다. 저자는 자본주의 경제의 3대 생산요소인 노동, 토지, 자본을 모두 고민해야하는 시점이라고 말한다. 너무나 당연한 이야기지만, 나를 포함한 많은  사람들이 당장의 노동 소득에만 매달리고 있다. 노동 소득으로 소비할 것이 아니다. 노동 소득으로 토지와 자본이라는 생산요소를 반드시 가져야 한다.  우리 노동력이 경쟁력을 잃어가는 50~60세가 되기 이전에 말이다.

 

 

미국중심 경제 체제에서 빠져나올 수 없는 한국

 

 

1971년 금본위제가 폐지된 이후, 미국이 발행하는 달러 중심 경제 체제가 국제사회 자본주의의 표준으로 자리잡았다. 미국은 이 달러를 이용해 특정 지역이나 국가의 경제를 부풀렸다가, 한순간에 몰락시키기도 했다. 소위 "양털깎기"로 일컬어진다.

 

경제 위기를 지켜보는 미국은 경기회복을 근거로 금리를 올린다. 자본은 신흥국에서 미국으로 흡수되며 신흥국은 달러가 부족하여 달러로 표시된 부채를 상환하지 못한다. 이때  미국 중심의 헤지펀드와 국제기구 등은 자금은 위기를 겪는 국가에 진입한다. 헐값에 주요 자산을 매입하고 큰 차익을 얻는다. 차관을 제공하며 미국 중심 경제 체제에 편입되도록 경제 질서를 재편한다. 

 

 

 

 

개인이 투자하는 부동산과 주식 또한 이 패턴에서 자유로울 수 없다. 미국 중심으로 흘러가는 경제의 흐름을 알아야 한다. 그래야 적절한 시기에 최선의 선택을 할 수 있다.

 

 

부동산 투자, 투자처는 어떻게 찾아야 하는가?

 

저자는 "그래서 어떻게 해야 하나?" 질문에 대한 현실적인 답변을 제시한다. 첫째, 자료를 모아야 한다. 경매사이트 자료가 주요 예시이다. "현재 싸게 낙찰되고, 수익률이 좋고, 전세가가 높고, 실투자금이 적게 들며, 공실이 나지 않고 향후 오를 만한 곳이 어디인지 조사해야 한다."

 

 

 

 

둘째, 투자에 대해 많이 아는 사람을 만나고 모임을 찾아가자. 다른 사람의 생각과 경험을 통해, 나의 투자를 들여다보고 앞으로의 방향성을 설정할 수 있다. 또, 외로운 투자의 길에 같은 고민을 가진 사람들이 있다는 것 만으로도 마음이 편안해질 것 같다. 

 

셋째, 책과 신문을 통해 자료를 모으자. 책으로 출간될 정도면 이미 트랜드를 벗어났을 가능성이 있지만, 특정 주제에 대한 기본적인 이해를 높이기에는 책만한 것이 없다. 신문과 방송을 통해 현재의 흐름을 지켜보는 것도 좋은 방법이다. 

 

 

부동산 투자에서 가장 중요한 세 가지

 

 

첫째, 공실이다. 아파트든  상가든 공실이 나면 안 된다. 수익성은 물론, 보증금이 없어 물건을 유지하지 못할 수도 있다.

 

 

둘째, 실투자금이다. 투자 대안으로써 부동산의 장점은 바로 레버리지다. 다른 투자 자산 대비 대출을 많이 일으킬 수 있다. 전액 현금으로 부자되는 경우는 없다. 그건 원래 부자다. 우리는 실투자금을 기반으로 투자 수익을 생각해야 한다.

 

 

셋째, 수익률은 실투자금에 대해서 각종 부대비용(이자비용, 법무사비용, 세금 등)까지 제한 최종 실현 수익으로 따져야 한다.